Inteiro teor da decisão:

Dados do Processo
Número NPU     0002200-64.2011.8.17.0480
Descrição     Despejo
Vara     Segunda Vara Cível da Comarca de Caruaru
Juiz     José Tadeu dos Passos e Silva
Data     17/02/2012 09:42
Fase     Sentença
Texto     SENTENÇA PROC. 2200-64.2011

VISTOS ETC . . .

PÓLO COMERCIAL DE CARUARU, qualificado na inicial, requereu ação de despejo por término de contrato com pedido liminar em face de ANA LÚCIA PIMENTEL LEITE.
Alega, em síntese, que locou à requerida os espaços comerciais locáveis, ECL’s nº 241 e 242, localizados no módulo azul, do empreendimento autor, mediante contrato e por tempo indeterminado, a título de res sperata. Ao longo do contrato, a requerida vem efetuando o pagamento mensal do aluguel e dos demais encargos locatícios. Ocorre que a ré não está cumprindo sua obrigação quanto à regularização contratual, insistindo em manter o vínculo contratual por prazo indeterminado, não tendo o autor interesse em manter o vínculo locativo.
Em razão de tais fatos, pediu o provimento liminar na forma descrita na inicial e, ao final, a condenação do requerido a desocupar o imóvel e ao pagamento da verba sucumbencial.
Citado, a ré contestou aduzindo preliminar de denunciação da lide. No mérito, alega a imposição por parte do autor, de forma unilateral, de novo contrato locatício, refutando as cláusulas impostas. Pediu a improcedência da pretensão autoral e em caso de rescisão contratual a indenização pelos valores despendidos pela ré na aquisição do direito de usar os imóveis, das benfeitorias necessárias a utilização dos mesmos, bem como a título de desconstituição de fundo de comércio da ré.
Realizada audiência de conciliação, não houve acordo.
Contradita às fls. 235/340.
Às fls. 341/362, a ré pugna pela audiência de instrução e julgamento.
Assim relatados, decido.
Cuido, inicialmente, que o feito comporta julgamento antecipado, porque a questão de mérito é unicamente de direito, a teor do artigo 330, I, do caderno de ritos.
Nesse contexto, assento que a condução dos meios de prova é uma faculdade do Juiz, na qualidade de dirigente do processo, e ínsita ao seu convencimento ou não. Ou seja, a necessidade de realizar determinada dilação probatória é parte do juízo discricionário do Magistrado, vinculada à sua apreciação e entendimento.
Neste sentido, colaciono literal precedente:
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DEPÓSITOS. PERÍCIA CONTÁBIL. NECESSIDADE. Tendo em vista que a perícia contábil visa aferir se estão corretos os depósitos realizados na ação de consignação em pagamento, merece ser mantida a decisão hostilizada. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe decidir sobre a necessidade ou não de sua realização. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.
(Agravo de Instrumento Nº 70011914769, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 12/07/2005).
Além disso, é pacífico, o entendimento jurisprudencial de que, em se tratando de matéria de direito, sendo possível ao magistrado formar convencimento por meio dos elementos constantes dos autos, desnecessária se torna a dilação probatória, haja vista que o art. 130 do CPC outorga ao julgador poderes para indeferir produção de provas inúteis ou meramente protelatórias, objetivando, assim, evitar atos desnecessários e onerosos ao feito.
Neste sentido, estando o feito preparado para a prolação de sentença, passo a análise da preliminar argüida na contestação.
Afasto a preliminar de denunciação da lide, pois a relação jurídica discutida nos autos abrange tão somente o autor e a ré. Não há nos autos prova da validade da sublocação do ECL diante da ausência de autorização do locador.
Superada a preliminar, passo a apreciação do mérito.
Necessários alguns esclarecimentos, para melhor entendimento do litígio.
Conforme explicita a documentação carreada aos autos, o empreendimento autor tem a natureza de shopping center.
Ainda que assinado um contrato de compromisso de compra e venda de espaço comercial, a cláusula sétima do instrumento contratual prevê a celebração de um contrato de locação do ECL, na ocasião da entrega do imóvel. (fls. 101/107)
Para MARIA HELENA DINIZ, em Tratado teórico e prático dos contratos, SP, Saraiva, 2ª edição, 1996, p. 33, em conformidade com definição da ABRASCE- Associação Brasileira de Shopping Centers, ” é um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando de conformidade com o faturamento”.
Para IVES GANDRA MARTINS, a natureza jurídica das locações comerciais dos shopping centers.. Shopping centers: questões jurídicas- a doutrina e jurisprudência. Coordenação: Pinto, Roberto Wilson Renault, Oliveira, Fernando Albino de, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 79, ” O contrato envolvendo unidades comerciais em shopping centers tem na locação o ajuste central da sua natureza jurídica, gravitando em seu redor outras avenças, negócios inominados, ainda que apenas e tão somente possam existir enquanto perdurar a relação de locação, pois são lícitas todas as cláusulas e condições não vedadas”.
Como bem acentua o autor, em sua peça de réplica,  “que a mesma empresa que administra é a proprietária de uma área única, onde foi edificado o centro de compras, conforme título de propriedade acostado, não havendo individualização de partes autônomas e independentes, mas apenas, um único empreendimento que foi estabelecido de conformidade com a escritura declaratória de normas gerais complementares, o que está mais do que comprovado.”
Vemos claramente nos autos, pelos contratos firmados entre as partes, que inquestionavelmente se trata de relação locatícia, livremente pactuada, importando em direitos e obrigações das partes. Tal, não só se subssume ao pagamento locatício, mas também de outros encargos para empreendimentos deste tipo.
Assim, patente a existência de pacto locatício, aquisição da res sperata, ou mais claramente, direito de uso, implicando no pagamento do que fora ajustado e dos demais encargos cabíveis no tipo de empreendimento em comento.
Tratando-se de relação locatícia, ante os argumentos acima trazidos, a cláusula sétima dos instrumentos contratuais prevê a formalização do contrato de locação do ECL.
Evidente, pois, a obrigação pactuada entre as partes para ser celebrado um novo contrato de locação.
Assim, a irregularidade contratual está demonstrada.
O contrato assinado pela ré não traz prazo certo e determinado.
O autor manifestou seu desinteresse na continuidade da relação contratual ao não concordar com as cláusulas propostas pelo autor.
Observa-se ainda que na peça contestatória a ré expressa sua concordância em relação ao autor quanto a natureza do contrato firmado entre as partes, ou seja, da cessão para exploração de espaço comercial, e não refutou, no entanto, o fundamento do pedido do autor quanto ao término de contrato em razão da denúncia vazia.
A locação comercial vigente a prazo indeterminado, como é o caso dos autos, submete-se, ao disposto no art. 57 da Lei nº 8.245/91, para a hipótese de denúncia imotivada pelo locador, fazendo, apenas a ressalva da necessidade de concessão de prazo de trinta dias ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel.
Devidamente notificado, nos termos do art. 57, da Lei nº 8.245/91, para devolução do imóvel em 30 dias, o réu quedou-se inerte (fls. 115/118).
É admissível a denúncia da locação celebrada para fins comerciais desde que formalizada a denúncia prévia com o prazo de trinta dias. Lei n. 8245/91, artigo 57.
Os argumentos contidos na peça de rebate não têm o condão de descaracterizar o pedido autoral.
Logo, nada obstava a que o locador exercesse o seu direito de denúncia vazia por meio da competente ação de despejo.
Descabida também a pretensão da ré em indenização pelos valores despendidos na aquisição do direito de usar os imóveis, das benfeitorias necessárias a utilização dos mesmos, e a título de desconstituição de fundo de comércio, pois a quantia paga pela ré a título de res sperata, na realidade corresponde à retribuição paga pelo lojista ao empreendedor do shopping pela parcela do fundo de comércio cedida a ele pelo empreendedor do negócio. O fundo de comércio, no caso, pertence ao empreendedor do shopping.
Considera-se então já existir um fundo de comércio no próprio centro comercial em si, cuja parcela é cedida ao lojista. Assim, referido valor a título de res sperata, porque pertinente a reserva feita pelo interessado em participar do empreendimento, não é devolvido ao locatário quando de sua saída.
Ainda que seja possível a formação de um fundo de comércio pelo lojista, como produto da atividade do comerciante, tal “plus” deveria ter sido demonstrado.
Consoante esclarece Sílvio de Salvo Venosa, em Lei do Inquilinato Comentada, Doutrina e Prática, Ed. Atlas, 10a ed., 2010, p. 249: “Nos shopping centers, o locador, recebe, ordinariamente, três tipos de pagamento: o aluguel propriamente dito, composto de uma parte fixa, mais um aluguel variável, (…) e mais uma quantia que a doutrina denomina de res sperata, coisa esperada ou prometida. Esta última modalidade constitui uma retribuição ao empreendedor pela cessão do fundo de comércio, com toda a estrutura que o acompanha. É o que se chama de ‘sobrefundo de comércio’, representado pelos bens imateriais de que o empreendimento é detentor, permanentemente. Tem em mira o lucro futuro, cuidando-se de modalidade de venda de coisa futura. Daí por que se considera existir um fundo de comércio no próprio centro comercial em si, cuja parcela é cedida ao lojista. Por essa razão, muitos consideram o contrato do lojista com o empreendedor uma sublocação, quando próprio locador arrenda todo o empreendimento”.
Outrossim, conforme se faz concluir do contrato firmado entre as partes, em sua cláusula 7ª (sétima), parágrafo único, letras “b” e “c”, as benfeitorias a serem realizadas na entrega do espaço comercial foram incumbidas a locatária, o que afasta a pretensão da ré ao pleito de indenização.
Ressalte-se ainda que o pedido de indenização por benfeitorias há de ser deduzido em sede de reconvenção e não na contestação, porquanto parte o réu de sua condição passiva para requerente. Nesse sentido o seguinte precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 024059011171AGVTE RONSÂNGELA BOSIAGVDO: ROBERTO JOSÉ DE SOUZA MIRANDA CARVALHO E OUTRARELATOR: DES. ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNONACÓRDAOCIVIL/PROC. CIVIL AGRAVO DE INSTRUMENTO – INDEFERIMENTO DE PRODUÇAO DE PROVA TESTEMUNHAL E PERICIAL – AÇAO DE DESPEJO – REQUERIDA PRETENDENDO INDENIZAÇAO POR BENFEITORIAS – PEDIDO DEDUZIDO EM CONTESTAÇAO – IMPOSSIBILIDADE – OBJETO VINCULADO A MATÉRIAS DE DIREITO – ART. 130 DO CPC – PODERES DO MAGISTRADO – RECURSO DESPROVIDO.130CPC1 – Nos termos do art. 130 do CPC, caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.130CPC2 – Não é facultado à parte requerida em ação de despejo deduzir pedido de indenização por benfeitorias em sede de contestação.3 – Mantém-se a decisão que indefere pedido de produção de prova testemunhal e pericial quando ficar demonstrado que a lide pode ser decidida somente com amparo em matéria de direito.4 – Recurso desprovido. (24059011171 ES 24059011171, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON, Data de Julgamento: 16/12/2005, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/03/2006) (grifou-se)

Compulsando os autos, verifico que o pedido de tutela antecipada ainda não foi apreciado. Da percuciente análise do presente caderno processual, vislumbro estarem presentes os requisitos ensejadores do deferimento da medida de urgência, quais sejam, a verossimilhança do direito invocado, calcado em prova inequívoca e receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Assim, satisfeitos os requisitos previstos no artigo 927 do CPC, bem como do art. 273 do CPC, consoante a prova documental carreada, defiro a antecipação de tutela, para que seja expedido competente mandado de reintegração de posse em favor da autora, compelindo a ré a desocupar o imóvel descrito na inicial.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL, a teor do 269, I, do CPC, c/c com a art. 57 da Lei 8.245/91, para declarar rescindida a relação locatícia entre as partes, decretando o despejo da requerida, o qual terá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel.
Condeno, por fim, o requerido ao pagamento das custas e da verba honorária, esta em 10% do valor da causa.
Transitada em julgado, proceda-se nos termos do artigo 475-J, do Código de Processo Civil.
P . R . I .
Caruaru, 17 de fevereiro de 2012.

JOSÉ TADEU DOS PASSOS E SILVA
JUIZ DE DIREITO

Fonte: DJE TJPE

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